Hur genomförbara är hyresgästföreningens förbund?

Andelslägenhet är en form av bostadsägande där varje enhetsägare, förutom att äga sin bostad, äger en del gemensamma områden som vägar, rekreationsanläggningar, parkeringsplatser, korridorer och hissar. En condo köpare blir automatiskt medlem av en husägare förening med sina regler och ansvarsområden. Condo regler fastställs genom statliga stadgar och rättspraxis och varierar således med staten, men i regel kräver reglerna att ägarna betalar avgifter för att täcka underhåll av gemensamma utrymmen och att följa stadgar och regler.

En husägare lutar på hennes vita staket: David Sacks / Photodisc / Getty Images

De gör reglerna

Hyresgästföreningens styrelse, eller HOA, fastställer reglerna - som kallas förbund, villkor och restriktioner, eller CC & Rs - som reglerar invånarnas verksamhet. De CC & R och ofta en separat uppsättning regler täcker allt från antalet tillåtna husdjur, om någon, kan en ägare måla sin enhet, parkera en lastbil i partiet eller installera en parabolantenn. Reglerna riktar sig också i allmänhet mot buller och störningar som hindrar grannarna från att få sina "hemliga" nöjen.

Underlåtenhet att vidta

Inte alla hushållsföreningens styrelser har samma befogenheter att genomföra. Det kan vara upp till styrelsen att bestämma om en faktisk regelöverträdelse äger rum. Det första steget som en ägare måste ta i tvingande en styrelse att genomdriva en regel är att träffas med föreningsnämnden och presentera beviset tillsammans med lämplig bestämmelse från CC & R. Att ringa brottet till styrelsens uppmärksamhet kan vara allt som är nödvändigt för att få regeln verkställd.

Verkställighetsbefogenheter

HOAs stadgar och CC & R ska stava ut rutiner som måste följas innan de vidtar åtgärder mot en enhetens ägare för brott mot reglerna. Processen börjar i allmänhet med ett brev till husägaren som gör det möjligt för honom att lösa problemet. HOA-styrelsen får ha befogenhet att böda en kränkning för varje dag som överträdelsen inträffar. Styrelsen eller dess representant kan också komma in i fastigheten för att undersöka den påstådda överträdelsen eller ta bort den. Styrelsen kan också lyfta ägarens rätt att använda faciliteter som pool eller tennisbanor. I allvarliga fall kan styrelsen stämma ägaren för att fixa överträdelsen och även betala domstolskostnader. Domstolen kan tilldela pengar skador, ring för polis handling och även beställa personlig egendom borttagen. HOA kan sätta en lien på bostaden som måste betalas innan hemmet kan säljas.

Undantag och selektiv verkställighet

En condo styrelse får inte genomdriva en regel mot en bosatt medan man ignorerar överträdelser av samma regel från andra invånare. Sådan selektiv verkställighet är diskriminerande. Om ett styrelse ignorerar en regelbrott under en längre tid har den emellertid avstått från eller rätten att verkställa den här regeln mot den överträdande enhetens ägare eller någon annan ägare som är skyldig till samma överträdelse. En stat "begränsningsbegränsning" definierar hur länge en regelöverträdelse kan ignoreras innan den inte längre kan verkställas. En styrelse som har gjort det möjligt för en regel att genomföras selektivt eller upphävas kan återställa regeln genom att tillkännage HOA-medlemskapet sin avsikt att börja strikt tillämpa regeln.

Se dig i domstolen

Medan en HOA-styrelse kan vidta rättsliga åtgärder mot en husägare, har condoägare samma rätt att utöva rättvisa mot en HOA. En husägareförening är skyldig att agera i samhällets bästa och utföra sina uppgifter rättvist utan diskriminering. Om ett bostadsrättsligt organ misslyckas med att utföra sina egna regler eller statliga lagar, kan en husägare eller grupp av invånare väcka talan om att HOA misslyckas med sina uppgifter. Sådana rättegångar är dyra och tidskrävande, och alla som överväger en sådan kostym bör söka råd från en advokat med erfarenhet av HOA rättstvister.