Innehållsförteckning:
Negativ besittning är den process genom vilken en person kan förvärva titel på en fastighet genom att uppta den. Fastigheten måste vara upptagen under en viss tid, vilket skiljer sig beroende på staten. I New Jersey anges tidsperioden och andra nödvändiga delar av negativ besittning i avsnitt 2A: 14-31 i New Jersey-koden. Om den negativa innehavaren råder i hans anspråk kompenseras inte den ursprungliga egendomsägaren för förlusten.
Besittningsperiod
Om en person som äger ett hus eller ledigt land installerar ett staket, bygger en uppfart eller placerar en struktur utöver gränsen för hans egendom - på egendom som ägs av någon annan - kan han få titeln efter att ha hållit innehav under lång tid. Enligt avsnitt 2A: 14-31, om fastigheten är ett obearbetat skogsområde, är den skadliga besittningsperioden 60 år. Alla andra fastigheter har en yrkesperiod på 30 år.
häftning
På grund av den mycket långa tid som krävs för att begära skadlig besittning i New Jersey, kan en negativ ägare konstatera att den lagstadgade perioden är uppfylld genom att tacka. Tacksättning innebär att den person som hävdar ägande genom skadlig besittning kan använda förflutna handlingar eller offentliga handlingar för att fastställa att den 30 eller 60-åriga besittningsperioden började med en tidigare ägare.
Till exempel, om en person byggde ett staket två meter förbi sin fastighetslinje och stannade där i 12 år innan han sålde, och den nya ägaren höll staketet upp, kunde den nya ägaren petitionera för titeln med negativ besittning efter 18 år. Detta beror på att ockupationen började 30 år före när staketet byggdes under den ursprungliga ägaren.
element
En negativ ägare måste fastställa de delar av negativ besittning för att få titeln i New Jersey. Elementen innefattar kontinuerlig, fientlig, öppen och ökänd, exklusiv och faktisk innehav. "Kontinuerlig" betyder att innehavet måste vara konstant och regelbunden; sporadisk användning av marken är inte tillräcklig för att fastställa skadlig besittning. "Fientligt" betyder att den negativa innehavaren använder fastigheten och vet att hon inte är rättighetsägare till fastigheten. En negativ ägare kan etablera "öppen och ökänd" innehav genom att använda mark på ett sätt som alla - inklusive den egentliga ägaren - kan se, såsom att hålla gräset eller placera en skur eller annan typ av struktur på marken. Det "exklusiva" ägandeelementet kräver att den negativa ägaren är ensam ägare av fastigheten. Det betyder att även den egentliga ägaren inte använder marken. Slutligen betyder "verklig besittning" att den negativa innehavaren måste utnyttja marken - till exempel för skörd av gröda - snarare än att bara hävda det.
Undantag
Det enda undantaget från rätten till titeln med negativ besittning i New Jersey är när den federala eller statliga regeringen äger fastigheten i fråga. Fastigheter som har allmän användning, till exempel en skola och dess omgivande mark eller en motorväg, skyddas mot skadliga fordringar. Dessutom är federala eller statsägda skogar, även om de är outvecklade och outnyttjade, inte heller föremål för en negativ ägare.