Innehållsförteckning:
Lån till värde (LTV) är förhållandet mellan ett lån och värdet av fastigheten när lånet tas ut. De flesta hypotekslån utan hypotekslån försäkring kräver en LTV på högst 80 procent - det vill säga inteckning kan inte vara för mer än 80 procent av fastighetsvärdet. I en omvänd hypotekslån är LTV inte en fristående funktion. Det vill säga det finns inget angivet maximalt och förhållandet påverkas av andra faktorer. Men i de flesta fall fungerar det till ungefär 50 till 65 procent.
Hur fungerar en omvänd hypotekslån?
En omvänd hypotekslån är ett bostadslån tillgängligt för pensionärer i åldrarna 62 år och äldre som inte behöver återbetalas så länge låntagaren fortsätter att bo i bostadslånet. Räntan uppkommer vanligtvis enligt principen, så att lånebalansen kan vara flera gånger det ursprungliga lånebeloppet. Det här är ett lån utan lån, vilket betyder att låntagaren inte är personligen ansvarig för återbetalning. Snarare är hemmets ursprungliga eget kapital tillsammans med sin uppskattning över låneperioden den förväntade källan till återbetalningsfonder. Låntagaren betalar för hypotekslån försäkring som kommer att användas för att återbetala långivaren om hemets eget kapital inte räcker för att fullt ut återbetala lånet.
Lånkvalifikationer
Det finns bara två grundläggande kvalifikationer för en omvänd låntagare: ålder och eget kapital. Det minsta obligatoriska kapitalet är emellertid inte en specifik siffra som är tillämplig på alla fall. Det är snarare en av flera sammanhängande faktorer som går in i att bestämma ditt maximala lånebelopp. Dessa faktorer är hemvärde, upp till maximalt lock ålder; ränta; och låntyp, som inkluderar en klumpsumma, månadsbetalning över en viss tid, månadsbetalning över hela ditt liv, kreditkredit eller någon kombination av dessa alternativ.
Formel
Formeln för att bestämma det maximala lånebeloppet du skulle få, enligt en lång studie från Federal Reserve Board, är komplex och kan regelbundet ändras av institutionen för bostäder och stadsutveckling. Det börjar med ditt hem värde, upp till en nationell gräns som uppgår till 625 500 USD från och med 2011. I det andra steget blir din ålder och den nuvarande räntesatsen för den låntyp du vill jämföras med att komma fram till ett värde mellan 0 och 1 som multipliceras med ditt hem värde eller max cap, beroende på vilket som är mindre. Den resulterande siffran är det maximala lånebeloppet för vilket du är berättigad. Från den siffra drar du bort eventuella befintliga skulder du har på huset. Detta är summan av pengar du kan få, minus lånets stängningskostnader.
Online Calculator
Eftersom formuläret är så komplicerat och lånepriserna ändras dagligen, finns det online omvända hypotekslånsräkare du kan använda för att bestämma hur mycket pengar du skulle vara berättigad till och därmed hur mycket eget kapital du måste kvalificera dig för. Till exempel kan en 62-årig enstaka husägare, med ett hem på 300 000 dollar, som vill ha en återbetalning av en lump summa, vara berättigad till ett lån på 157 000 dollar till en fast ränta på 6,4 procent, vilket inkluderar hypoteksförsäkring. Om husägaren har 50 procent eget kapital i hemmet, skulle det innebära att hon också skuldar 150 000 dollar på en befintlig inteckning. Lånet måste betalas av med omvänd hypotekslån och lämna 7 000 dollar för att betala stängningskostnaderna. En husägare av samma ålder som vill ha samma lån och få samma skattesats skulle inte vara berättigad om han hade en LTV på mer än 50 procent. Som låntagare åldras skulle hans lånebelopp stiga och därför skulle hans LTV också. Vid 90 års ålder skulle samma låntagare få 210 000 dollar, vilket resulterade i en LTV på cirka 67 procent.