Innehållsförteckning:
När du förvärvar en tillgång som bostads-, uthyrnings- eller investeringsfastigheter, har du en kostnadsbas i samband med förvärvet. Om du köper eller bygger en hyresfastighet för 200 000 USD kommer din kostnadsbas att bli 200 000 USD. Om du sedan ombygger fastigheten för 10 000 dollar kommer din nya grundval att vara den ursprungliga grunden på 200 000 USD plus det belopp du spenderar på att konvertera fastigheten, vilket ger dig en justerad bas på 210 000 USD. Ur exemplet är det uppenbart att tillägg eller kapitalförbättringar ökar grunden för en hyresfastighet, medan avskrivningar och förlustfall minskar. Den justerade basen beräknas genom att ta hänsyn till alla ökar och minskningar i egendomen. Att bestämma den justerade grunden för en hyresfastighet är viktig eftersom du behöver den för att beräkna din vinst eller förlust på försäljningen, vilket i sin tur påverkar din skattepliktiga inkomst.
Steg
Bestäm den ursprungliga grunden för hyresfastigheten. Om du köpte eller byggde fastigheten kommer basen vara köpeskillingen eller kostnaden för byggandet. Om du förvärvade egendomen som en gåva eller genom arv, kommer din grund att vara det verkliga marknadsvärdet på förvärvstidpunkten eller den justerade grunden för fastigheten i händerna på den person du förvärvade den från. Antag att du köpt fastigheten till $ 500 000 - din ursprungliga grundval på fastigheten är inköpspriset.
Steg
Bestäm tillägg eller kapitalförbättringar som görs på fastigheten. Detta ökar din grund med det belopp som spenderas på att förbättra eller konvertera fastigheten. Antag att du spenderar $ 30.000 på att uppgradera centralvärmesystemet. Med hänsyn till denna tillägg är din justerade bas nu $ 530 000 ($ 500 000 originalbas, plus $ 30 000 spenderat på tillägg).
Steg
Beräkna kostnaden för att sälja fastigheten. Försäljningskostnader ökar grunden för fastigheten och inkluderar alla kostnader som uppstår vid avyttringen av tillgången i en försäljning, såsom provisioner och avgifter som betalas till fastighetsmäklare, advokater och revisorer samt reklamkostnader och eventuella andra kostnader. Om din kumulativa försäljningskostnad uppgår till 10 000 USD, kommer den justerade basen att öka till 540 000 $ (530 000 USD justerad och plus 10 000 USD för att sälja).
Steg
Beräkna kumulativ avskrivning på fastigheten - detta kommer att minska din justerade grund. Antag att du höll fastigheten i fem år och tog avskrivningar på 20 000 dollar varje år. Din justerade bas kommer att minskas med 100 000 dollar (20 000 USD avskrivningar per år multiplicerat med fem år). Med tanke på den ackumulerade avskrivningen på fastigheten är den justerade basen 440 000 dollar (540 000 USD justerad baserad på minus 100 000 USD ackumulerade avskrivningar).
Steg
Bestäm kumulativa avskrivningar på tillägg eller kapitalförbättringar. Om du avskrivit det centrala värmesystemet från steg 2 med $ 1500 per år i två år, kommer kumulativa avskrivningar på tillägg eller kapitalförbättringar att vara 3 000 dollar (1 500 USD avskrivningar varje år multiplicerat med två år). Detta kommer att minska din grund, vilket ger dig en justerad bas på 437.000 dollar (440.000 dollar gamla justerade bas minus 3 000 kumulativa avskrivningar).
Steg
Beräkna vinst vid försäljning av hyresfastigheter. Om du sålde fastigheten till 600 000 dollar kommer din vinst att bli 163 000 dollar (600 000 USD uppräknat minus 437 000 USD justerad bas). Anmärkning än en högre justerad bas ger en lägre vinst till försäljning, vilket kan vara till nytta för skattebetalaren.