Hur man beräknar beloppet för förebyggande godkännande av hypotekslån

Vid en preapproval undersöker en långivare din ekonomiska information, inklusive bevis på din inkomst och din kreditrapport, för att bestämma hur mycket det är villigt att låna ut. För att uppskatta hur mycket du sannolikt kommer att kvalificera dig för måste du beräkna din inkomst och konto för varje skuld du är ansvarig för, inte bara de som är förknippade med bostäder. Till skillnad från en prekvalificering, som bygger på de uppgifter du tillhandahåller, är preapproval en stark indikator på den maximala storleken på ditt inteckning. Förutgående bokstäver gäller i allmänhet för 60 till 90 dagar.

Bestämning av faktorer

Viktiga faktorer för att bestämma hur mycket du kommer att kunna låna är:

• Din skuldsättningsgrad eller DTI
• Din förskottsbetalning
• Din kredithistoria
• Värdet av fastigheten

Din skuldsättningsgrad är den enskilt största faktorn för att avgöra om din ansökan om godkännande kommer att godkännas och hur mycket, enligt en Fair Isaac Corporation-studie av kreditriskchefer i USA och Kanada. Två DTI-förhållanden beaktas - front-end-förhållandet och back-end-förhållandet.

Front-end DTI-förhållande

Front-end-förhållandet mäter vilken andel av din inkomst som kommer att gå mot din bostadskostnad. Långivaren tar din bruttoinkomst före skatt från alla källor. Det beräknar då hur mycket dina månatliga bostadskostnader förväntas vara, inklusive din realkreditinstitut och ränta, fastighetsskatt och försäkring. Målnumret här är 28 procent - långivare tycker om att se dina bostadskostnader vid eller under 28 procent av brutto månadsinkomst, även om de kan gå högre om resten av ansökan är stark.

Back-end DTI-förhållande

Ditt back-end-förhållande tar din bruttoinkomst och mäter det mot alla återkommande skulder - inte bara din inteckning, men också några bilbetalningar, studielån, kreditkortsbetalningar och personliga lån. De maximala långivarna accepterar vanligen här är 43 procent, och du är mer benägna att se långivare balk vid någon nära det numret än att du ska hitta en långivare som kommer att överstiga den. Du kan få mer wiggle room här om några av lånen är inom några månader av att bli betald.

PITI-förhållande

Du måste också beräkna din PITI. Detta undersöker din huvudstol, ränta, egendomsskatt och försäkring i procent av din inkomst. Standarden här är 29 procent - du har problem med att bli godkänd för ett lån om din är högre, särskilt om det är över 32 procent.

Nedbetalning och LTV-förhållande

Om dina förhållanden inte är helt upp till standard kan du kanske vinna preapproval för ett inteckning om du är beredd att göra en betydande betalning. Ju mer du lägger ner, desto mer hud har du i spelet och desto mer måste du förlora om du är standard. Detta gäller särskilt om du har råd att betala 20 procent eller mer av priset på hemmet. Nedbetalningsbeloppet uttrycks i låneförhållandet, och ju högre LTV desto större risk är du. Om du är beredd att betala $ 20.000 på ett hem på $ 100.000, är ​​din LTV 80 procent - ett mycket respektabelt nummer. Samma belopp på en $ 400 000 hem skulle lämna en LTV på 95 procent och placera dig i en högre riskpool som skulle minska din chans att vinna preapproval.

Provberäkning

Säg att du gör $ 5000 per månad och har $ 750 i månadsutgifter som inte är relaterade till bostäder. Din maximala månatliga bostadskostnader för de flesta långivare skulle vara $ 1400 - eller 28 procent enligt ditt front-end-DTI-förhållande. Däremot skulle ditt back-end-DTI-förhållande inkludera dina andra skulder. Vid 43 procent siffra skulle det vara $ 5000 (0,43) -750 - vilket i det här fallet ger dig samma $ 1 400 siffra. Din PITI på 29 procent skulle vara $ 1 450 ($ 5 000 x 0,29).

Som ett resultat kan du förmodligen vara godkänd för ett inteckning som skulle kräva uppskattat 1 400 USD per månad när skatter och försäkringar var inräknade, förutsatt att din kredit värdering och LTV-förhållande uppfyllde långivaren.