Do's and Don'ts of Home Equity Loans

Husägare som behöver pengar för att betala undervisning för ett barns högskoleutbildning, till exempel, eller för att finansiera en större ombyggnad kan frestas att titta på deras hem som en spargris. Home equity lån, som lånar mot ett hem värde, är ett sätt att komma upp med pengarna. Hypotekslån och refinansieringsexperter gillar dem eftersom de ofta är hälften så dyra som högre räntesatser, såsom kreditkort, och eftersom användarna ofta slår på en tillgång har de redan lagt stora pengar i. Home equity lån är inte alltid det bästa alternativet, men kan bli dyrt om det hanteras felaktigt.

kredit: Hemera Technologies / PhotoObjects.net / Getty Images

Home equity lån är vanligtvis begränsade till 80 procent av ditt hem värde.

Beth Davies, personalkonomisk författare

Gör: Utforska kostnadsbesparingar

När du tar ut ett eget kapitallån måste du se upp för dolda avgifter som stängningskostnader. Ofta kan du få en något högre ränta på lånet och inte behöva betala stängningskostnader, säger Barry Habib, Chief Strategy Officer för Residential Finance Corp. Beroende på lånets storlek och överkomliga betalningsförmåga är en högre ränta kan i slutändan vara en bättre affär än att betala stängningskostnader. Vissa långivare kan också erbjuda rabatter för att anmäla sig till automatiska betalkort eller för att ha andra konton hos banken.

Gör: Se beloppen

Lån är vanligtvis begränsade till 80 procent av ditt hem värde, minus det belopp som är skyldigt på inteckning. Till exempel, för ett hem värd $ 200.000 som har en inteckning för $ 140.000, det största lånet en bank kan erbjuda skulle vara $ 20.000. Att ha för lite eget kapital kvar kan hindra dig från att refinansiera eller göra det svårt att råd att sälja. Det kan också överlåta låntagare som är osäkra nära varandra på grund av mer än deras hem är värda om ekonomin blir svagare eller deras ekonomiska omständigheter förändras.

Gör inte: Glömma om refinansiering som en annan möjlighet

När hypotekslån är låga, är husägare ofta bättre att refinansiera sina inteckningar för att få en lägre skattesats och förbättra sitt kassaflöde i processen, säger Malcolm Hollensteiner, direktör för detaljhandelns utlåning och produkter till TD Bank. I mitten av maj 2013 uppgick en 30-årig hypotekslån på 3,76 procent, jämfört med 6,19 procent för ett eget kapitallån på 30 000 dollar. Avvägningen: Refinansieringen kan förlänga återbetalningsplanen och stall uppbyggnaden av aktier. I en miljö där räntorna stiger blir dock aktielån attraktivare eftersom de tillåter husägare att behålla sin låga hypotekslån medan de fortfarande lånar vad de behöver.

Gör inte: Räkna ut en HELOC

En kreditkreds för hem-eget kapital kan vara det bättre alternativet om du behöver låna, säger Habib. I mitten av maj 2013 hade en $ 30.000 HELOC en medeltal på 5 procent, jämfört med 6,19 procent för ett bostadsaktielån av samma belopp, enligt Bankrate.com. HELOCs fungerar som ett kreditkort, bara debiterar låntagarnas ränta på uttagna pengar som inte snabbt återbetalas. Hemelånslån har emellertid en uppsättning återbetalningsplan under flera år. HELOCs är inte perfekta, men banker har varit kända för att skära dem om de lämnas outnyttjade, säger han och deras rörliga priser kan stiga snabbt.

Kanske: Wrap Lån i Refinansiering

Låntagare som har högre räntebärande bostadslån kan ofta sätta dem i sin nya hypotekslån vid refinansiering, säger Debra Goodrich, vice vd för bostadslån hos Sterling Bank. Det kan leda till högre stängningskostnader, eftersom lånet är större, men det är sannolikt att sänka betalningarna totalt om räntan är lägre.

Tänk på: Deductibles

Internal Revenue Service räknar räntor betalt på ett bostadsaktielån som kvalificerat mot ränteavdrag, men med några strängar. Endast en del av skulden kvalificeras, begränsad till det lägsta av $ 100.000 - $ 50.000 om giftsökning separat - eller ett belopp som motsvarar hemmets verkliga marknadsvärde minus eventuell utestående hypotekslån. Dessutom kan endast skattebetalare som specificerar sina avdrag göra anspråk på denna förmån.