Hur man köper ett avskärmt hem eller en auktion

När en husägare misslyckas med att göra betalningar i tid, kan hypotekslån - vanligtvis en bank - uteslutas på fastigheten. Avskärmning är en rättslig process där husägaren förlorar titeln till hemmet och långivaren får egendomen eller en summa pengar från att sälja egendomen. Långivare måste offentliggöra när de börjar avskärmningsförfaranden, vilket är information du kan använda om du vill köpa fastigheten. Du kan köpa ett avskärmt hem före, under eller efter en auktion.

Förbereder att köpa

Du måste göra vissa förberedelser om du vill köpa en avskild egendom, inklusive:

1. Identifiera tillgängliga egenskaper: Du kan kolla en online multipelnoteringstjänst eller MLS, för bostäder i auktionsstadiet för avskärmning, bostäder som ska auktioneras eller bostäder till försäljning direkt från långivaren. En MLS har sökfunktioner som gör att du kan ange status, plats, typ och prisintervall för fastigheter i avskärmning.

2. Arrangera finansiering: Du måste säkra pengar för att köpa en avskärmad fastighet. Auktioner är alltid kontant endast.

3. Kontakta den lämpliga parten: Detta kan vara långivaren, ägaren eller ägarens agent. Gör arrangemang för att inspektera egenskaper som intresserar dig.

Köper Egenskaper för förskärmning

Normalt går flera månader mellan en avskärmning och en auktion. Under tillfället före avskärmning kan du köpa hemmet genom att erbjuda ett erbjudande till ägaren. Om det belopp som du erbjuder är mindre än återstående hypotekslån, betecknas transaktionen a kort försäljning och måste godkännas av långivaren. Korta försäljningsfastigheter säljs vanligtvis "som det är", vilket innebär att du tar ekonomiskt ansvar för eventuella reparationer som egendomen kräver. Förutom att få långivarens tillstånd för en kort försäljning, liknar ett köp före köp en vanlig hemköpsprocess.

Köper på auktion

När avskärmningsförfarandet är avslutat, är hemmet upplagt för auktion, vanligtvis av en lokal tjänsteman som en läns sheriff. Långivaren ställer vanligtvis en boka belopp - det lägsta beloppet som det kommer att acceptera för fastigheten. När du köper ett avskilt hus på auktion bör du

1. Förstå den budgivning som används i ditt tillstånd. Vissa stater kräver att du tar hela beloppet i kontanter eller kassörens check, medan andra kräver endast en liten insättning i kontanter som kan vara återbetalningsbar. Undersök dina staters avskärmningslagen och observera en auktion eller två för att bli bekväm med processen.

2. Kontrollera länsrekord på egenskaper som intresserar dig att hitta potentiella fynd. Du kan ta reda på fastighetens beräknade värde och eventuella inteckningar, skulder eller återbetalade skatter. Du kan vara ansvarig för att betala några eller alla avgifter om ditt bud vinner.

3. Bekräfta auktionsdatumet med fastighetsförvaltaren för den egendom du vill ha, eftersom dessa datum kan ändras av olika skäl. Du måste kanske registrera dig på auktionen för att kunna bjuda.

4. Ange din budgräns, speciellt i stater där du måste ta med hela beloppet i kontanter. Din forskning ska informera din gräns, och det här bör skydda dig från att bli svept upp i spänningen i ett budkrig som minskar eller eliminerar köpet. RealtyTrac, en MLS-börsnotering, rekommenderar att du anger din budgräns på 80 procent av fastighetens marknadsvärde, inklusive avgifter och nödvändigt reparationsarbete.

5. Om du är ny att bjuda, ta dina ledtrådar från erfarna budgivare, men bli inte skrämmad av dem. Håll dig till din budgräns.

6. Om ditt bud vinner kommer auktionsföraren att ge dig verifiering av dokument. Verifiera proceduren för ägande. Vissa stater tillåter omedelbar besittning, medan andra kan kräva dagar eller veckor. Ta reda på om du är ansvarig för att sheriffen sätter ut de nuvarande passagerarna.

När Auktionen misslyckas

Om det översta budet i ett hem inte uppfyller långivarens reserveringskrav blir banken hemägare, nu klassificerad som fast egendom eller REO, egendom. Banken kan hyra ett auktionshus och sätta fastigheten igen för auktion och online bud kan accepteras. Du kan inspektera fastigheten före auktionen för att ställa in din budgräns. Du måste registrera dig för att bjuda på en REO-auktion och ge insättningsbeloppet - vanligtvis 5 till 10 procent - omedelbart om ditt bud vinner, även om du kanske bor i en stat som kräver full betalning på en gång. Var medveten om att egendomen säljs "som det är", och du kan behöva skjuta upp samarbetsvilliga personer. Alternativt kan banken sätta REO hem till försäljning som en vanlig egendom via en fastighetsmäklare.