Innehållsförteckning:
- Utestängningsprocess
- Hyresgästens engagemang i rättegången
- Skydda hyresgäster vid avskärmning
- Utsägning efter utestängning
Om din enda förening med delstaten Indiana är att titta på Notre Dame fotboll eller komma ihåg en leende 6-årig Ron Howard som sjunger Gary Indianas beröm i "The Music Man", kanske du inte är medveten om att Indiana led en av de högsta nivåerna av förskärmning i landet i början av avskärmningskrisen 2006, enligt en studie 2007, "My Old Indiana Home: En studie av stigande utestängningspriser" ur University of Southern Indiana. Både utestängningsprocessen och därtill hörande hyresgästers rättigheter i Hoosier-staten anges i federal och statlig lagstiftning.
Utestängningsprocess
Utestängningar i USA är antingen rättsliga (i domstol) eller icke-rättsliga (administrativa). I Indiana är utestängningar rättsliga. Sedan 2011 har avskärmning av långivare varit tvungna att skicka ett meddelande till brottsliga låntagare minst 30 dagar innan de lämnat in en avskärmningsåtgärd i domstol. De initierar avskärmningsåtgärden genom att inlämna en rättegång och registrera det som kallas "lispendenser" eller ett meddelande om pågående rättegång. De namngivna parterna har rätt att begära en avvecklingskonferens för att genomföra ett alternativ till avskärmning, såsom en lånemodifikation. Domstolen utfärdar slutligen en dom för eller mot avskärmningen, och, om den förstnämnda, beställer fastighetens försäljning.
Hyresgästens engagemang i rättegången
Förskärmning av långivare i Indiana kan innefatta både fastighetsägaren och hyresgästerna i avskärmningen eftersom ett hyresavtal är faktiskt ett intresse för fastigheten. Syftet med en långivare inklusive en hyresgäst i åtgärden är att upphöra med hyresgästens rättigheter i samband med fastigheten - det vill säga att avsluta hennes leasingavtal. Men de flesta långivare filen endast mot låntagaren, särskilt eftersom en 2009 federal lag som förbjuder långivare från uppsägning av leasing efter avskärmning trädde i kraft.
Skydda hyresgäster vid avskärmning
De federala skyddshyresgästerna vid utestängningslagen från 2009 kräver långivare och utestängningsköpare att hedra befintliga bostadshyror efter avskärmning. Det enda undantaget från detta krav är när en utestängningsfastighet köpas av en person som avser att ockupera hyresgruppen själv. Vid uppsägning av ett hyresavtal eller för hyresgäster utan hyresavtal ska uteslutande långivare och alla andra nya ägare, inklusive dem som avser att uppta enheten, meddela hyresgäster 90 dagar innan de inleder en utvisningsprocess.
Utsägning efter utestängning
En utestängning långivare eller annan avskärmning köpare har rätt i Indiana att säga upp en hyra efter avskärmning utan rättvisa skäl - det vill säga utan leasingrelaterad anledning, till exempel att inte betala hyra. Efter det 90-dagars tillkännagivandet som krävs enligt federal lag, förföljer en ägare en utvisning i Indiana genom att lämna in en utvisningsmål, kallad en olaglig internär, i domstol. Hyresgästen är hörd. Om det godkänns utförs evakueringen av länscheriffen som först skickar in egendomen och sedan med våld tar bort eventuella kvarvarande personer.