Innehållsförteckning:
- Försäkring mot låntagarens standard
- Alla betalar
- Uppgående MIP Betald vid Stängning
- Årlig MIP Betald Månadsvis
- Avbryta MIP på äldre lån
Federal Housing Administration har inte sitt ursprung lån eller köper dem som Fannie Mae och Freddie Mac. I stället försäkrar FHA inteckning, vilket innebär att FHA betalar bankens förluster om ditt lån skulle gå i standard - precis som en försäkringsgivare betalar ditt krav i en kollision. Naturligtvis måste pengarna komma ifrån någonstans. För att finansiera sina potentiella förluster frågar FHA låntagarna att betala två typer av försäkringspremier för hypotekslån: MIP-lånet rullades in i lånet vid stängning och månatlig MIP betalas utöver den månatliga hypotekslånsbetalningen.
Försäkring mot låntagarens standard
Till skillnad från konventionella inteckningar kräver FHA-försäkrade lån en nedbetalning på bara 3,5 procent att stänga. Detta gör FHA-lån ett riskabelt förslag. Om hushållspriserna sjunker till och med något, kan försäljningsvinsten inte räcka för att täcka lånekostnaderna om banken måste avskärma. För att täcka sina förluster samlar FHA MIP från varje låntagare och betalar dem till en kontant källa som kallas fond för ömsesidiga hypotekslån. FHA använder MMI-fonden för att betala långivarens förluster om du är standard på ditt lån. Utan dessa pengar skulle FHA inte kunna försäkra sig om lån med sådana låga betalningar.
Alla betalar
MIP är obligatorisk för alla FHA-lån oavsett hur mycket låntagaren sätter ner. Låntagare med större betalningar betalar emellertid MIP under en kortare tid. Så om du sätter ner mindre än 10 procent, som de flesta FHA-låntagare gör, måste du betala MIP för hela lånets livslängd. Om du sätter ner 10 procent eller mer betalar du MIP i 11 år eller till slutet av låneperioden, beroende på vad som händer först.
Uppgående MIP Betald vid Stängning
Alla FHA-låntagare betalar MIP, eller UFMIP, på förhand vid stängning. Kursen är 1,75 procent av lånebeloppet oavsett lånets löptid eller storleken på förskottsbetalningen. Så, om du lånar 200 000 dollar, skulle din förskott MIP vara 3,500 dollar oavsett om du har ett 15- eller 30-årigt lån. FHA lägger automatiskt till betalningen till din lånebalans vid stängning - du behöver inte betala kontant. UFMIP är en engångsavgift. När du betalar det, kommer du inte att bli ombedd för pengarna igen.
Årlig MIP Betald Månadsvis
Årlig MIP är mer komplicerat eftersom priserna varierar beroende på ditt hypotekslån och storleken på din betalning. FHA byter också årliga MIP-räntor med relativ frekvens, så ett lån som kommer från 2010 kommer att ha olika räntesatser än ett 2015-lån. Vid tidpunkten för offentliggörandet har ett 30-årigt lån med minst 3,5 procent nedbetalning en årlig MIP-avgift på 0,85 procent av lånebeloppet. Låntagare med 15-åriga inteckningar har räntor som sträcker sig från 0,45 till 0,95 procent. Trots att man kallar årlig MIP betalar du faktiskt premien i 12 lika stora avbetalningar som ingår i din månatliga hypotekslån.
Avbryta MIP på äldre lån
Om ditt lån stängt före 3 juni 2013, avbryter FHA automatiskt MIP när ditt lån-till-värde-förhållande, eller LTV, når 78 procent. Din LTV är det belopp du har kvar för att betala på ditt lån dividerat med FHA: s senast kända värdering av ditt hem - det här är vanligtvis köpeskillingen. Så, om du lånade 200 000 dollar för att köpa ett hem 210 000 dollar är din LTV 95 procent. När du betalar ner lånet till 163.000 dollar, faller din LTV under 78 procent och MIP faller bort. För några 30-åriga lån måste du betala MIP i minst 60 månader innan FHA avbryter betalningen. På lån som är stängda efter 3 juni 2013 finns det inget sätt att avbryta MIP förutom genom att helt och hållet betala lånebalansen.