Innehållsförteckning:
Listan över skattebestämmelser som är gynnsamma för fastighetsägare är lång. Rikliga avdrag, avskrivningar, skatt på realisationsvinster, 1031-utbyten och regler för passiv verksamhetstakt beror helt på en ram av politik som främjar fastighetsinvesteringar. Om du äger hyresfastigheter eller tänker på att köpa lite, lägg upp dessa regler för att förstå effekterna på din bottenlinje. Den passiva aktivitetsförlustregeln, i anslutning till sitt aktiva deltagarkrav, är särskilt värdefull för nya investerare som kan visa förlust deras första år i spelet.
Förstå deltagande
När du tjänar pengar genom hyresfastigheter hyrs det generellt som passiv inkomst. Det uppstår mer ut ur egendomen än en tjänst du tillhandahåller. Om du förlorar pengar är det en passiv inkomstförlust eller helt enkelt passiv förlust. En vinst beskattas som vanlig inkomst. Hur en förlust hanteras beror på om du aktivt deltog i hyresverksamheten. Om du inte deltog aktivt i hyresverksamheten kan du bara dra av passiva förluster från passiva vinster, till exempel från andra hyresfastigheter. Om du inte har passiva vinster kan du bära den passiva förlusten bakåt eller framåt till andra skatteår där du har passiva vinster för att kompensera. Om du deltog aktivt, kan du från och med 2014 dras av upp till $ 25 000 i passiv förlust från icke-passiv inkomst, till exempel löner från ditt jobb.
Minsta samäganderättskrav
Du måste äga minst 10 procent av fastigheten som visar en passiv förlust för att delta i det aktiva deltagandestestet och kunna dra av passiva förluster från icke-passiv eller aktiv inkomst. Det finns inga undantag från denna regel. Om du inte äger minst 10 procent av fastigheten, kan du inte dra av passiva förluster från något annat än passiv vinst, även om du fortfarande får ta förlusten bakåt eller framåt i andra skatteår.
Aktiv medverkan
Förutom att äga minst 10 procent av hyresfastigheten för att möta det aktiva deltagandestestet måste du aktivt ha deltagit i fastighetsförvaltningen, särskilt i ledningsbeslut. Internal Revenue Service ger exempel på aktivt deltagande som reklamsenheter, samla hyror och göra eller arrangera för reparationer. Det klargör dock att termen "aktivt deltagande" är en mindre sträng standard än "materialdeltagande" som gäller för fastighetsmäklare. Att delta aktivt behöver inte hantera alla aspekter av förvaltningen. Om du godkänner nya hyresgäster, bestämmer hyresvillkoren och godkänner utgifterna, har du träffat testet.
Begränsningar på höginkomsttagare
Det fulla beloppet på 25 000 USD från passiv förlust från icke-passiv inkomst är endast tillgänglig för skattebetalare med en modifierad justerad bruttoinkomst på $ 100 000 eller mindre ($ 50 000 eller mindre om gifta ansökningar separat). Den faser ut över 100 000 dollar och slutar helt för tjänstemän med inkomster på 150 000 $ och däröver.