Innehållsförteckning:
Partihandel REO Foreclosures i ditt område för mycket lite pengar.
Om du är område laddas med REO Foreclosures än du kan göra en anständig sidinkomst eller heltidsinkomst med fastigheter.
Bestäm vilket område du vill investera i som laddas med REO Foreclosures. Du vill se till att det område du är intresserad av inte bara har REO-egenskaper, men att det också har mycket pengar bara investerare som köper där. Du kan hitta det här genom offentliga register eller via Multiple Listing Service (hitta en fastighetsmäklare för att hjälpa dig med detta om du inte har egen åtkomst.) Håll den här informationen för vidare användning.
Steg
Hitta dig själv ett investerarvänligt titelbolag eller en advokat som kan göra dina samtidiga stängningar (eller dubbla stängningar.) Om du inte vet var du ska hitta en du kommer att behöva fråga andra investerare som de använder eller gå med i din lokala fastighetsplacering klubb. (Många fastigheter klubbar kommer att låta dig gå första gången gratis … fråga bara.)
När du väl har hittat ditt målområde, fråga de lokala hyresvärdarna om de skulle vara intresserade av en annan hyresfastighet i området och hur mycket de skulle vara villiga att betala för en.Du kan hitta de lokala hyresvärdarna genom att ringa skyltarna "för uthyrning" i området, prata med fastighetsmäklare och prata med hyresvärdar på de lokala fastighetsinvesteringarna.
Steg
Kom ihåg i steg 1 där du borde ha bett en fastighetsmäklare för att hjälpa dig att rikta ett område där kontanter köper köp? Tja, du kommer att be att fastighetsmäklare ska gå tillbaka några månader och ge dig en lista över alla de kontantförsäljningar som ägde rum i ditt målområde för REO Foreclosures. Denna information kommer inte bara att ge dig en lista över alla kontantköpare, men det kommer också att berätta hur mycket dessa investerare är villiga att betala för vissa typer av fastigheter i ditt målområde.
Steg
Okej nu när du har en köpare lista tillsammans och ett titelbolag eller en advokat på plats nu kan du börja hitta REO Foreclosure egenskaper för att sätta erbjudanden på. För det mesta kommer alla banker att lista sina fastigheter med fastighetsmäklare. Så kom ihåg att fastighetsmäklare du har hanterat?:-) Ja, du kommer att be dem att ge dig dagligen med reo avskärmning listor. Det är bäst att rikta sig till de egenskaper som varit på marknaden för lite, för när de först slår på marknaden finns det ett ton konkurrens. Men i början, rikta in alla REO-avskärmningsegenskaperna som kommer på marknaden, bara om din marknad inte är lika konkurrenskraftig som min.
Gör avtal med din fastighetsmäklare för att komma in i REO-avskärmningsegenskaperna som du är intresserad av. Kolla in fastigheten och bestämma hur mycket arbete som behövs (om du inte vet några reparationsfigurer, oroa dig inte … Jag gör det fortfarande inte;-) Seriöst, det gör jag inte.) Du kan fråga din fastighetsmäklare för hjälp med det här eller du kan ta en entreprenörsvän med dig eller du kan bara anta att det behöver ett totalt tarmjobb. När du har sett tillräckligt många hus till salu och till och med sett tillräckligt mycket sålda, kommer du att kunna bedöma den mängd arbete som behövs själv. (Jag skojar verkligen inte när jag säger att jag fortfarande inte känner till reparationsfigurer. Jag är ganska bra att guesstimating men … Jag brukar komma in inom $ 5000.)
Steg
Nu när du har all den information du behöver, kommer du att göra ett erbjudande (det hjälper till att se till att du har köpare på plats FIRST. Så jobba med den köpare listan, okej?)
När man hanterar bankens REO avskärmning kommer de inte att tillåta uppdrag, så du kommer att göra en samtidig stängning för dina erbjudanden.
För att bestämma priset som erbjuds kommer du att gå över informationen från din fastighetsmäklare med kontantförsäljarna i området och jämföra dessa egenskaper med den du just sett. Du vet från de sålda och från att prata med andra investerare vad kontantinvesterarna kommer att betala för sådana fastigheter så nu behöver du bara räkna ut din vinst och bestämma sedan ditt MAX-köpeskillingen.
Du vill prata med din fastighetsmäklare om stängningskostnader, eftersom de kommer att skära in i vinsten och du måste känna till dem för att hjälpa dig att bestämma ditt MAX-köpeskill, så att du fortfarande kan göra en vinst. Slut- eller avvecklingskostnader är olika i alla områden, så du måste verkligen gå över den här informationen med din fastighetsmäklare.
När du har tagit ut alla dina siffror, inklusive din vinst, kommer du att göra erbjudandet.
Låt oss exempelvis säga att investerare betalar 40 000 dollar för de egenskaper som REO-avskärmning som du tittat på, och du vill göra en vinst på 5 000 dollar och dina stängningskostnader kommer att vara cirka 500 USD. När du tar hänsyn till allt detta kommer ditt MAX-köpeskillingen att vara $ 34 500. ($ 40,000 - $ 5000 vinst - $ 500 stängningskostnad = MAX köpeskilling.)
Börja däremot inte. Börja lite lägre, för om du börjar högt är det svårt att gå ner, men om du börjar sänka kan du gradvis komma upp till ditt MAX-pris om det behövs.
Vissa grossister använder formelmetoden och vad det betyder är att de använder en formel för att bestämma deras MAX-inköpspris. De bestämmer efter ett reparerat värde av ett hus (vad det är värt efter att det är fixat) de multiplicerar det med överallt från 65% till 70% (du måste tweak detta baserat på din marknad) och sedan avdrager du reparationskostnaderna och Din vinst och det motsvarar ditt Max köpeskilling.
Exempel: Låt oss säga på den $ 40.000 husavtalet som huset fixat kommer att vara värd $ 100.000. Och huset behöver 45 000 dollar av det arbete som utförs till det. Du vill fortfarande samla $ 5000. Så här räknar du ut vad ditt MAX-köpeskillingen använder formeln: $ 100.000 x 70% = $ 70.000 - $ 45.000 (reparationer) = $ 25.000 är din MAX-köpeskilling. (Jag hittade att använda formeln
Steg
Sedan du bestämde ditt erbjudande pris måste du ge din fastighetsmäklare en allvarlig insättning. Det här visar att banken är seriös om ditt erbjudande. Så realistiskt ju mer du lägger ner de allvarligare ser du ut till banken. Men kom ihåg om du kommer tillbaka från affären av någon anledning som inte omfattas av villkoren i ditt kontrakt än du kommer att förlora dessa pengar (så du vill inte att den ska vara så hög.) Jag rekommenderar när du hanterar REO avskärmning att sätta $ 500 till $ 1000 som allvarliga pengar, men om du kan komma undan med $ 100 … gå till det!
Din fastighetsmäklare tar din check och sannolikt kommer mäklaren att sätta in det i ett spärrkonto tills avveckling / stängning.
Steg
Om du är ny för att investera i fastigheter kan du välja olika kontingenter i ditt avtal om din egendom. Som en egendom inspektion, blybaserad färg inspektion, hypotekslån beredskap, radon inspektion, etc. etc.
Bara en varning, desto mer kontingenter du väljer, desto mindre tilltalande är ditt erbjudande till banken.
Jag väljer i allmänhet inte några händelser och jag är medveten om att mina allvarliga pengar är i riskzonen en hel del i det här scenariot (för att jag inte ens väljer en hypotekslånsituation.) När du gör det, vilket är det bästa erbjudandet du kan göra när man arbetar med REO Foreclosures, kommer banken vilja ha det som kallas bevis på medel. Faktum är att de vill ha bevis på medel om du väljer händelser eller inte, bara en fyi.
Bevis på medel är bara det, bevis på att du har pengarna att köpa den här egenskapen. Om du har en kredit, kreditkort, så mycket i banken eller en vän eller familjemedlem som har något av det där med så mycket pengar på sitt konto så kan du använda det som ditt bevis på pengar. Om inte, kan du få ett bevis på fondbrev från vad som kallas ett transaktionsfinansieringsföretag. (Bara google "transaktionsfinansiering" för en lista över ställen att prata med.)
När banken tecknar på ditt erbjudande många gånger kommer banken att ha ett titelföretag att de kommer att vilja stänga avtalet (de kommer ibland att ge dig incitament att låta det hända också.) Du kan ok det men ändå skicka alla dina undertecknade dokument till DITT titelbolag och be dem att göra en "courtesy closing" och få dem också att informera bankens titelföretag om detta också. På det sättet förblir du kontroll över affären.
Steg
Nu när banken och du båda har skrivit avtalet är det dags att hitta din slutköpare! Ring alla "för uthyrning" tecken på att du sett var hyresvärdarna sa att de skulle vara intresserade av fler hyresfastigheter i området och berätta för dem att du har något kontrakt och vill veta om de är intresserade av att köpa den.
Ring alla som du har lagt till i din köpare lista också!
Ta även några tomma vita korrugerade plastskyltar med metallställ och skriv på dem med din tjocka, svarta magiska markör:
3 säng / 1 ba. billigt hus $ 40k KONTANT / måste sälja! 555-5555
Och sätta omkring 20 av dem i det område där huset är. Din telefon kommer att ringa ur kroken. (Om du inte har pengar att köpa cirka 20 av dessa, kommer du bara att göra mycket kallt ringer och forskning i grunden. Ringa hyresvärdarna och ringa till de investerare som du vet köpte ett hus för pengar i de senaste månaderna …. kom ihåg den listan du fick från fastighetsmäklaren?)
Ditt mål är att arbeta flitigt för att hitta din slutköpare så att du kan stänga dina REO Foreclosures och du kan också få betalt!
Steg
När du har hittat en slutköpare skriver du ett avtal om försäljning med dem. I det här försäljningsavtalet kommer du att vara "säljare" och de kommer att vara "köparen". (Jag vet att du inte har stängt än med banken, men eftersom du har en verkställd överenskommelse om försäljning på egendomen har du nu det som kallas ett rättvist intresse i fastigheten och du kan marknadsföra det och sälja det som "säljaren".) Kom ihåg att sätta rätt försäljningspris här (det högre priset!) Du måste också få en allvarlig pengar insättning från din köpare också. Eftersom du nu är säljare vill du att detta ska vara så högt som möjligt. Så du vet att den här köparen är allvarlig om affären. För att vara säker, få dem att göra allvarliga pengar checka in ditt titelbolag eller advokat namn. De kommer att behålla det i ett spärrkonto tills avveckling / stängning. Var noga med att låta dem veta att stängningen kommer att hända med ditt titelbolag eller fastighetsmäklare (när du litar på den här köparen eller vet vad du gör, kan du bestämma dig för att använda sitt titelbolag eller advokat för att stänga.)
Steg
Nu kommer du att vidarebefordra denna försäljning pappersarbete till din advokat och / eller titelbolag. Du kan låta dem veta detta kommer att vara den samtidiga stängningsavtal som du jobbar med.
Om av en eller annan anledning säger titelföretaget att du inte kan sluta samtidigt, kan du göra en dubbel stängning och du kan använda transaktionsfinansieringen som du sökte om några steg sedan. De låter dig låna sina pengar i några timmar eller några dagar för att få din affär klar. Var medveten om vad de ska debitera dig för pengarna, för att du måste sätta in det i dina stängningskostnader.
Visa upp till uppgörelse och samla in din $ 5000! Gå nu och hitta dig själv mer REO Foreclosures till grossist!