Innehållsförteckning:
Du kan köpa eller refinansiera ett hem med ett konventionellt rehabiliteringslån eller ett FHA 203 (k) lån. Federal Housing Administration försäkrar programmet 203 (k), skyddar långivare om du är standard. Konventionella lån är inte statligt försäkrade och kan användas för fler typer av reparationer. Både FHA och konventionella rehab lån kräver licensierade entreprenörer att utföra fastighetsreparationer. Rehab lån skiljer sig från traditionella bygglån, eftersom du kan konvertera ett rehablån till permanent finansiering efter renovering.
Kreditkriterier
Om din kredit är mindre än stellar, välj ett 203 (k) lån. FHA långivare kräver vanligtvis 640 kreditpoäng men kan tillåta poäng så låga som 600. FHAs försäkringsgaranti möjliggör större flexibilitet vid fastställandet av kreditkriterier.Konventionella långivare kräver vanligtvis minst 680 för Fannies HomeStyle rehab lån. Låntagare med utmärkt kredit - och minst 740 kreditpoäng - får de bästa räntorna, vilket kan göra ett konventionellt rehablån billigare än ett FHA rehablån. I allmänhet, med vilken typ av lån som helst, desto högre är din kreditpoäng, ju mer du kan låna i förhållande till ditt hemvärde.
Lånebegränsningar
Lån-till-värde, eller LTV, är ett förhållande som beskriver förhållandet mellan rehab lånebeloppet och hemets värde efter reparationer gjordes. FHA har den högsta LTV som är tillåten för ett rehablån på 96,5 procent vilket kräver en betalning på 3,5 procent. Vid en refinansiering behöver du 3,5 procent eget kapital för att möta LTV-kravet. Ett Fannie HomeStyle-lån har en något mindre generös LTV på 95 procent, vilket betyder att du skulle behöva minst 5 procent ner eller 5 procent eget kapital på ett refinansieringslån. Både 203 (k) och HomeStyle tillåter endast begränsade utbetalningsfinansieringar, vilket möjliggör en förändring av ränte- och lånevillkoren men ingen betydande återbetalning till låntagaren.
Skuld-till-inkomst-förhållanden
Din bostadsbetalning för ett FHA 203 (k) lån kan inte överstiga 31 procent av din brutto månadsinkomst. Bostadsavgiften inkluderar huvudstol, ränta, skatter och försäkringar. Denna keps är känd som ett skuldsättningsförhållande, eller DTI. Din bostadslån plus återkommande månatliga skuldbetalningar kan inte heller överstiga 43 procent av din bruttoinkomst. Men dessa är riktlinjer som fastställts av FHA. En FHA långivare som använder automatiserad försäkringsprogramvara för att kvalificera dig kan acceptera ett högre DTI-förhållande - upp till 55 procent.
HomeStyle-låntagare med lägre kreditpoäng kan ha totalt DTI upp till 36 procent och upp till 45 procent DTI med högre kreditpoäng. LTV-förhållandet och låntypen - fast eller justerbar skattesats - påverkar också vilken av de två högsta DTI som gäller.
Byggprocessen
Arbetsspecifikationer och bud från licensierade entreprenörer bestämmer hur många renoveringsmedel du får med ett 203 (k) eller HomeStyle-lån. Ett renoveringskortkonto som upprättas vid stängning innehar medel under projektet. Du ritar pengar och betalar för reparationer eftersom arbetet är klart och godkänt av långivaren. Långivaren säkerställer att alla arbetsspecifikationer är träffade i tid och enligt bud. Lånet på 203 (k) kan kräva en FHA-godkänd konsult som besöker fastigheten, fyller i en rapport som beskriver omfattningen av det arbete som behövs och ger en uppskattning innan du får lånet. Konsulten inspekterar också utfört arbete så att du kan få pengar och betala entreprenörer efter stängning.