Innehållsförteckning:
Att dra avtryckaren på ett hemköp en gång var lika enkelt som att köpa ett billigt hus, scrabbling tillsammans pengar för nackdelen, säkra finansiering till en rimlig ränta och sedan stänga.
Under åren efter det amerikanska finansiellt fallet, som delvis berodde på en bostadsbubbla som orsakades av oansvarig hypotekslån, var bostadsmarknaden dock stor turbulens. Den ekonomiska mjölkströmmen skapade oöverträffade fastighetsmarknadsvillkor som dikterade bostadsinventarier, överkomliga priser och finansieringsvillkor, vilka alla påverkar det optimala timinget för ett köp.
Trots marknadens oförutsägbarhet kan potentiella köpare undvika otillbörliga förvärv genom att följa vissa garantier.
Med låga priser och rekordlåga räntor var bostadsfördelningen 2012 den mest gynnsamma sedan 1970.
Walter Molony, talesman, National Association of Realtors (parafraserade)
Market Snapshot
USA: s fastighetsmarknad flyttade slutligen till doldrums 2008 till 2011. Hemförsäljningsfaktorn förbättrades 2012 med 9,5 procent under 2011 och Nationalförbundet för fastighetsmäklare förväntar sig ytterligare vinster för resten av 2013, som går in i 2014.
De dåliga nyheterna om du vill köpa är att tidigt 2013 är en säljare marknad i fyra av fem regioner, säger Walter Molony, en forskare och talesman för NAR. "Anledningen är att vi har haft denna stora drawdown i lager," sa han.
USA lade upp en rekord för bostadsinventering i juli 2007 med mer än 4 miljoner bostäder på marknaden. I januari 2013 föll inventeringen till 1,74 miljoner, en minskning med 25 procent från januari 2012 och den lägsta inventeringen sedan december 1999.
NAR förväntar sig en säsongsinvestering under våren 2013, sade Molony, men det kan vara otillräckligt för att förhindra frekventa flera bud eller att snabbt släppa hempriserna.
"Priserna visar den starkaste ökningen sedan november 2005," sade Molony. "På grund av detta har vi uppgraderat vår prisprognos för det här året (2013). Vi tror att medianpriset stiger nationellt med cirka 7 procent."
Medianpriset i januari 2013 uppgick till 173 600 USD, 12,3 procent över det föregående året, den 11: e i följd i månaden för årets prisökningar. NARs prognos för medianpriset för hela 2013 är 189 400 USD.
"Nackdelen med skarpare än normal prishöjning är om det fortsätter under en längre tid, så slutligen löper vi överkomliga problem och du börjar prissätta människor ut ur marknaden," sa Molony. "Vi är inte där än."
Med låga priser och rekordlåga räntor var bostadsfördelningen år 2012 den mest gynnsamma sedan 1970, sa han. Efter bostadsbytet 2008 föll bostadspriserna ner och släppte så låga bostäder som sålde för mindre än ersatta byggkostnader - att många investerare hoppade in och blötade upp större delen av inventeringen.
Den starkaste faktorn att hålla tillbaka marknaden är att "utlåningsgemenskapen har varit riskavvikande … bara ger lån till de mest kreditvärdiga låntagarna med godtyckligt höga kreditpoäng", sa Molony.
I Chicago, till exempel, "rörliga köpare", de som flyttar upp från sina första hem, står fortfarande inför problem eftersom långivare har strängare krav, säger Zeke Morris, president för Chicago Association of Realtors.
"Det har varit frustrerande för vissa köpare på högre prispunkter," sa Morris. "De blir uppmanade till mycket mer detalj än vad de någonsin har blivit ombedda för."
För det bästa, sa Molony att köpare borde arbeta med fastighetsmäklare, helst köparens agenter.
När ska jag köpa?
Konsumenternas förtroende är en stor drivkraft för att göra en betydande investering som ett hem, sade Molony. Att fylla i konfidenslistan är arbetssäkerhet.
"Om du är osäker på stabiliteten i ditt jobb, det är en stor sak," sa Molony. "Om du har en kortsiktig tidshorisont - säg mindre än ett par år - kommer du att vara bättre att hyra, förmodligen kommer du inte att återhämta transaktionskostnaderna."
Den typiska köparen idag planerar att stanna i ett hem i 10 år; Den typiska säljaren har varit i hemmet i nio år. Tidigare trodde fastighetsexperter att folk var tvungna att äga sitt hem i tre till fem år för att tjäna tillräckligt med kapital för att göra investeringen till en värdefull investering. Även om det tog längre tid att bygga eget kapital efter att marknaden bröt samman, "Det är förmodligen sant nu eller återvänder till det," sade Molony.
Certifierad finansiell planerare Cathy Pareto nämnde andra förtroende riktmärken människor bör överväga innan man köper ett hem.
"Köper du ett hus med din make eller går du halvvägs med en pojkvän eller en flickvän?" sa Pareto. "Hur stabil är det förhållandet? Den andra delen skulle vara, hur ser marknaden ut?"
Finansiellt varmed är en annan standard. "Folk gör stora misstag att köpa för mycket hus för vad de kan stödja," sa Pareto. "Hur ser ditt kassaflöde ut? Är hälften av din lön som kommer att stödja ditt nya hus? Det kan vara en sträcka. Vilka andra inkomstkällor har du?"
Om en potentiell köpare saknar förtroende för något av dessa problem rekommenderar Pareto och Molony att hyra istället.
Mer pengar överväganden
Hushållsmarknaden byst och bankbransch har kollapsat på hypotekslån, vilket innebär att potentiella bostadsköpare behöver "anständigt" kredit för att godkännas för finansiering - "förmodligen (en kreditpoäng) i ovanstående 720-tal", säger Pareto. "Om du har mindre än stellar kredit kan du vara, i bankens ögon, ett riskabelt förslag."
Om din kredit är något under utmärkt kan du skada dig själv med ett dåligt lån.
"Du kanske inte kan kvalificera sig för de låga räntorna som finns tillgängliga för de flesta människor nu, och du vill inte betala mer än du behöver eller borde för kostnaden för att låna pengarna," sa Pareto.
Första gången homebuyers borde veta deras kredit värdering; Om det är lågt borde de korrigera det. Betala dina räkningar i tid, ta inte ut en ny avbetalningsskuld och inte ansöka om ett nytt kreditkort eller avboka en gammal, rådde Molony.
Köpare behöver tillräckligt med pengar för att täcka en betalning på runt 20 procent av köpeskillingen eller bankerna får inte ens titta på dig, sa Pareto.
Medianutbetalningen för första gången hemköpare finansiering via ett Federal Housing Administration lån är bara 4 procent av köpeskillingen, noterade Molony. Många första köpare kommer att titta på sina familjer för hjälp med förskottsbetalningen.
"Frankly är National Bank of Mom och Dad ett mycket traditionellt sätt att husägare använder för att göra inköp," sa han. Med hänvisning till en årlig NAR-undersökning av husköpare och säljare, sade Molony, "När vi frågar första gången hemköpare," Vad använde du för din betalning? " 76 procent säger besparingar. Tjugofyra procent - en gåva från en släkting eller en vän, och det är normalt en gåva från sina föräldrar."
Köpare behöver också kontanter för stängningskostnader, som varierar geografiskt och per transaktion, sade Molony. Förvänta stängningskostnader på 5 procent av bostadsvärdet.
Sammantaget borde en potentiell köpare beräkna att ägna 25 procent av sin bruttoinkomst till realkreditinstitut och ränta. "Det kommer att låta dig vara bekväm," sade Molony.
Tecken på en köpares marknad
Nationalförbundet för fastighetsmäklare talesman Walter Molony listade dessa tecken som ett mått på när fastighetscykeln vänder sig till en köpares marknad:
Bostadsinvestering och månadens utbud, eller tids-på-marknaden, är stabila eller blygsamma. säljare kan vara mer motiverade att förhandla om villkor. En sexmånadersförsörjning är i stort sett balanserad mellan köpare och säljare, men snabbt ökande lager eller tid på marknaden utanför säsongsnormer kan vara ett tecken på en köpares marknad.
Hemmapriserna stagnerar eller stiger mindre än en procentenhet över inflationen. Starkt fallande priser ökar överkomliga priser men kan vara en röd flagga av fattiga lokala bostäder och ekonomiska förhållanden. Den normala långsiktiga prisvinsten på en balanserad marknad är 1 till 2 procentenheter över inflationen, mätt av konsumentprisindexet.
Förhållandet mellan hypotekslån, bostadspriser och inkomst ger dig möjlighet att spendera mindre än 25 procent av bruttoinkomsten för hypotekslånets huvudstol och ränta.
Arbetstillverkning på den lokala marknaden ger förtroende och varmed för homebuyers. En dålig ekonomi gör det lättare att köpa, men fortsatt jobb och befolkningstab innebär att det kan ta mycket längre tid än normalt att sälja till vinst. Med normal prishöjning bygger de flesta köpare tillräckligt med kapital om tre till fem år för att göra handel.