Vad händer när du är standard på ett kontrakt?

Försummelse på ett landskontrakt kan ha extremt allvarliga konsekvenser. Även om domstolar nyligen har börjat ge mer skydd för köpare är det inte ovanligt att man saknar betalning för att kasta en köpare till förverkande eller till och med avskärmning om latens har varit ett kroniskt problem. Läs ditt kontrakt, lägg upp dina betalningar och kontakta säljaren; du kan ha mer hävstång än du tror.

Läs ditt kontrakt grundligt; du kan vara skyddad redan.

Förverkande

De flesta köpare som är vanliga vid ett markkontrakt kommer att hitta fastigheten i förverkande, vilket i princip tillåter köparen, även kallad vendenten, att få sina betalningar aktuella. Om köparen kan betala allt som är skyldigt, inklusive ränta och påföljder, kommer kontraktet att fortsätta att vara i kraft och köparens investering är skyddad.

Problem uppstår när en vendent är konsekvent sent på betalningar; i så fall kan en säljare (säljaren) överväga avskärmning.

avskärmning

Avskärmning är en permanent lösning på problemet med sen betalning. Vid avskärmning tas hela beloppet som är skyldigt i balans till förfall och betalas direkt. Om köparen inte kan refinansiera lånet - eller betala säljaren i sin helhet, i kontanter - döms in mot köparen, han är utvisad och fastigheten säljs för att betala resterande belopp.

Beroende på den stat där fastigheten är belägen, kan säljaren välja att återköpa egendomen vid avskärmningsauktionen. ofta är de enda köparen närvarande.

Equity Överväganden

Om du har ackumulerat en betydande mängd eget kapital i hemmet, kan du eventuellt undvika avskärmning. Vissa stater avvisar avskärmningsåtgärder när vendenten har betalat 20 procent till 25 procent av bostadsvärdet. Även om det under årens gång var vanligt för domstolar att tillåta avskärmning på vendes som har betalat in i ett hem för 15 eller till och med 20 år, så är det inte längre fallet. Om du har etablerat en fast betalningshistorik, har du besatt bostaden länge och bara nyligen har fallit på svåra tider, kan du vara mer solid än du tror.

alternativ

Så snart du tror att det kan vara ett problem, kontakta din säljare omedelbart - vänta inte tills du är sen. Du kanske kan utarbeta ett mer flexibelt, tillfälligt betalningsarrangemang. Även med en liten del av eget kapital kan du kanske refinansiera till ett Federal Housing Administration-backed loan. Det nya Göra Home Affordable-programmet möjliggör refinansiering av säljfinansierade avtal som markkontrakt.

Du kan också överväga att sälja ditt intresse för kontraktet. var dock noga med att läsa ditt försäljningsavtal först för att ta reda på det som är tillåtet. Alternativt kan din leverantör tillåta dig att sälja om han inser att du inte kommer att kunna betala.