Innehållsförteckning:
- Anledningar till din utbetalningsfinansiering
- Poäng och kostnader
- Påverkan på försäljningsbasen
- Investeringseiendomsutbyten
Att förstå skattemässiga konsekvenser av en kontantutlåning är en enkel fråga om att förstå vad staten skattar. Vi betalar skatter på inkomst och vinster. En utbetalningsfinansiering kan verka som en inkomst eftersom den per definition ger dig pengar. Det är dock, från ett rikedomsperspektiv, i bästa fall en tvätt. Även om du har mer pengar i fickan, har du mindre pengar lagrat i din egendom. Eftersom detta inte kvalificerar som inkomst, beror ingen skatt på den ursprungliga kontantbetalningen. Refinanser kan dock ha andra skatteimplikationer.
Anledningar till din utbetalningsfinansiering
En utbetalningsfinansiering påverkar dina skatter direkt beroende av vad du ska göra med pengarna. Om du betalar ut för att förbättra ditt hem betraktas den nya skulden som "förvärvsskuld" och räntan på din inteckning är avdragsgill på den första $ 1.000.000 eller $ 500.000 av hypotekslånets balans, beroende på om du lämnar in som gifta par, eller med någon annan status som singel eller gift-arkivering-separat. Om du tar ut pengar för andra ändamål, till exempel skuldreduktion, kan du bara dra av räntan på den första $ 100.000 av skulden "home equity".
Poäng och kostnader
Eventuella poäng som är inblandade i din refinansiering kan dras av med tiden, med förbehåll för att de tilldelas antingen förvärv eller självrisk i eget kapital. För att räkna ut ditt årliga avdrag dividerar du det totala beloppet du spenderade på poäng enligt lånets löptid (i år). Om du till exempel betalat två poäng för att få ett 30 000-årigt lån på 200 000 dollar, skulle din totala kostnad vara 4 000 USD. Du skulle kunna skriva ut $ 133 per år tills lånet betalades ut.
Påverkan på försäljningsbasen
Tänk på att ta pengar ut ur din egendom påverkar inte sin skattebas. Om ett gift par köpte en fastighet för 100 000 dollar, höll den i ett antal år och sålde den för 1 000 000 dollar, skulle de ha en beskattningsbar vinst på 400 000 dollar efter deras uteslutning av 500 000 USD. Även om de hade en $ 800.000-hypotekslån på fastigheten vid tidpunkten för försäljningen, och fick endast cirka 130 000 dollar efter att ha betalat lån och mäklaravgifter, skulle de fortfarande behöva betala kapitalvinstskatter på hela $ 400 000. Det är här det faktum att en utbetalningsfinansiering inte är skattepliktig kan komma tillbaka till bitägare.
Investeringseiendomsutbyten
Den skatteneutrala typen av utbetalningsfinansieringar kan vara till nytta för investerare som säljer sin egendom och köper mer egendom genom en 1031 skattesats. Eftersom dessa utbyten inte tillåter dem att ta några pengar ur försäljnings- och köptransaktionerna, går det tillbaka efter det faktum att dra ut pengar är ett utmärkt alternativ. Investerare som överväger denna strategi borde arbeta nära en revisor och skattejurist som är välbevandrad i 1031-utbyten för att se till att deras tidpunkt överensstämmer med IRS-förordningarna, som är i flux på detta ämne.