Så här konverterar du en uthyrningsfastighet till personligt bruk vid avskrivningar

Hyresfastighetsägare kan konvertera en befintlig hyra till en personlig bostad. Fastigheten kan ha varit ditt hem innan du konverterade det till en hyra. Att konvertera en hyresfastighet till personligt bruk är lätt att göra, du tar bara besittning efter att hyresgästen är ledig. Beräkna fördelningen mellan avdragsgilla hyreskostnader och icke avdragsgilla personalkostnader för konverteringstidens skull. Du kan inte ta avskrivningsavdrag efter konverteringsåret. Tidigare avskrivningsavdrag återspeglar vid beräkningen av beskattningsbar vinst vid fastighetsförsäljning.

Avskrivningar upphör vid konvertering av hyror för personligt bruk.

Steg

Beräkna de totala dagarna av personligt bruk och totala dagar hyrda till andra. Om du personligen använt antingen 14 eller flera dagar eller 10 procent eller mer av de totala dagarna som du hyrde det till andra, använde du det som hemma. Till exempel, sex dagar personlig användning jämfört med 30 dagar hyrda till andra ger en 20 procent faktor - 6/30 x 100 = 20 procent.

Steg

Håll av med att rapportera eventuella hyresintäkter eller kostnader, inklusive avskrivningar, om du använde det som hem men inte hyr det 15 eller flera dagar till andra. Rapportera kvalificerade fastighetskostnader, såsom hypotekslån eller fastighetsskatt, på Form 1040 Schedule A om du specificerar dina avdrag.

Steg

Beräkna affärsförhållandet för att dela ut hyreskostnaderna om du använde det som hem och hyrde det 15 eller flera dagar till andra. Dela dagar som används för uthyrning - de dagar som faktiskt hyrdes, inte bara tillgängliga för uthyrning - efter de totala dagarna för användning - de dagar som används som hyror plus personliga användardagar. Till exempel uthyrningsanvändning på 275 dagar jämfört med total användning av 365 dagar ger en 75 procent faktor - 275/365 = 75 procent.

Steg

Multiplicera hyreskostnaderna med affärsförhållandekvoten och dra av den del av de här utgifterna på Form 1040 Schedule E. Dra inte av den personliga delen av hyreskostnaderna. Dra ut företagskostnaderna endast i utsträckning av hyresintäkterna. Överför eventuella överskottskostnader förrän du säljer fastigheten. Avstå beräkning eller rapportering avskrivningar för skatteår efter omvandlingen.

Steg

Beräkna hemvinst eller förlust när fastigheten säljer. Använd kalkylblad 1, 2 och 3 i IRS Publication 523 för att utföra beräkning. Rapportera eventuell skattepliktig vinning på Form 1040 Schema D.