Villkoren för genomsnittliga markavtal i Michigan

Avtalskontrakt, även känt som kontrakt för handling, är en mängd fastighetsägarefinansiering som tillåter en köpare och säljare att hoppa över godkännandeprocessen i banken och arbeta direkt med varandra. Markkontrakt är ett vanligt sätt att köpa och sälja fastigheter i delstaten Michigan och medan varje markkontrakt kan variera på grund av den flexibla karaktären av affären finns det gemensamheter som varje parti borde förvänta sig.

Markkontrakt köpare och säljare kallas vendes respektive leverantörer.

Grundläggande villkor

Det typiska markkontraktet, i Michigan och på andra ställen, kräver att leverantören håller gärningen i sitt eget namn som säkerhet medan han tillfälligt finansierar inköpet för vendenten. Säljaren vill vanligtvis ha ett 30-årigt lån, med en ballongbetalning efter fem eller tio år. De är överens om pris-, ränte- och betalningsbetalning, som är liten i genomsnitt och varierar mellan 1 och 10 procent. Vendee samtycker också till att behålla fastigheten och utföra nödvändiga reparationer, samt betala fastighetsskatter och försäkringar. Erbjudanden spelas in med länsinspelaren av handlingar.

Betalningar och skatter

Genomsnittlig Michigan land kontrakt villkor kräver en 30-årig avskrivning som kräver att köparen ska betala hela balansen betalas efter att leverantörsfinansieringsperioden slutar. Detta uppnås vanligen via vendee refinansiering. De betalningar som vendenten gör under termen samlar en rättvis andel för henne; det egna kapitalet används för att refinansiera till ett banklån och säljaren betalas i sin helhet. När det inträffar överför leverantören titeln till vendenten.

När saker går fel: Förverkande

Om vendee standard, tillåter Michigan försäljaren rätten till förverkande, förutsatt att klausulen är skriven i försäljningskontraktet. Förverkande gör det möjligt för återförsäljaren att helt enkelt returnera egendomen till försäljaren om han hamnar bakom betalningar och inte kan göra upp dem. Vendee har antingen 90 eller 180 dagar att bota standardvärdet, beroende på hur mycket pengar hon har betalat in i kontraktet. Om hon inte kan bota standarden returneras egendomen till säljaren och säljaren håller betalningarna som likvida skador.

När saker går fel: Avskärmning

Michigan ger också leverantörer rätt att avskärma icke-judiciellt om försäljningskontraktet innehåller en försäljningsklausul. Det innebär att säljaren inte behöver gå igenom domstolssystemet för att återkräva huset. Säljaren kan också utesluta rättsligt enligt Michigan lag, men det är långsammare och dyrare. Den stora skillnaden mellan förverkande och avskärmning är att i förverkande kan vendenten bli aktuell genom att bara betala det förfallna balansen (och kan då förbli i fastigheten, förutsatt att hon stannar nuvarande). Avskärmning accelererar hela saldot och dessutom kan tvinga vendenten att vara ansvarig för eventuella brister som inte är nöjda med försäljningen av fastigheten.

Leverantörs standard

Michigan ger också skydd för vendarna om säljaren inte kan leverera en tydlig titel vid kontraktets tillfredsställelse (vilket innebär att vendenten betalar säljaren i sin helhet). Vendee kan säkra en domstolsbeslut som leder säljaren att leverera gärningen. Vendenten kan också avbryta markkontraktet och kräva återbetalning av alla pengar som betalas in i fastigheten. Slutligen kan vendenten söka extra pengar skador.