Innehållsförteckning:
En inteckning tillåter någon att finansiera sitt hem köp med medel som lånas från en bank eller annan långivare. Efter det att pappersarbetet är undertecknat, förfaller månatliga betalningar med en fast eller rörlig ränta som debiteras på resterande huvudbelopp. Om låntagaren finner betalningar som växer allt svårare att göra, kan han kanske ändra villkoren för lånet med långivaren. En metod att göra detta är genom en uppskjuten balansordning.
Lånmodifikation
En låntagare i ekonomiska problem är dåliga nyheter för hypotekslån. Banker och inteckningstjänster företag vill undvika avskärmning process, vilket tar tid och vanligtvis resulterar i att en del av det ursprungliga lånet skrivs av som en förlust. För att undvika standard och avskärmning kan en långivare erbjuda a lån modifiering som minskar månatliga betalningar genom att minska ränta, förlänga lånets löptid eller skjuta upp betalning av en del av huvudmannen.
Riktlinjer för stödberättigande
Lånförändring är inte detsamma som refinansiering, där låntagaren avtalar om ett nytt lån. Ändring innebär i princip en minskning av den månatliga betalningen till ett hanterbart belopp för låntagaren. Varje långivare har en uppsättning riktlinjer för att bestämma en låntagares behörighet. I de flesta fall kan hemmet inte vara i avskärmning, och låntagaren måste stå inför vissa ekonomiska svårigheter, såsom arbetslöshet eller branta medicinska räkningar.
Den federala regeringens hemliga överkomliga modifieringsprogram anger mer specifika riktlinjer: hemmet måste vara äganderätt. Lånet måste ha stängt före 2009 Låntagaren måste ha tillräcklig inkomst för att hantera en modifierad betalning. och det resterande beloppet, för en enfamiljsenhet, får inte vara mer än 729 750 USD.
Beräkning av betalningar
När låntagaren är kvalificerad är det vanliga sättet att beräkna hans månatlig bruttoinkomst, och sedan tillämpa en rimlig andel av denna inkomst på hypotekslånet. En låneförändring på 35 procent skulle till exempel kräva en utbetalning på 700 dollar om låntagaren tjänar 2 000 dollar i månaden. En förändring av balansräkningen skulle fortsätta att ta räntebetalningar i sin helhet medan en del av huvudmannen ställdes undan tills ändringen löper ut eller lånet når slutet av sin löptid när det uppskjutna saldot - utan ränta - skulle förfalla i en ballong betalning. Denna låntagare måste också göra uppskjuten balansbetalning om lånet refinansieras eller hemmet säljs.
Andra modifieringsmetoder
En låneförändring med uppskjutna principer kallas också forebearance. Det är vanligare än förlåtelse, där en långivare helt enkelt minskar huvudbalansen utan förhoppning om återbetalning. Enligt riktlinjerna för Home Affordable Modification Program måste deltagande långivare - med stöd av finansiering från US Treasury - sätta ett mål på 31 procent av brutto månadsinkomst för kvalificerade oroliga låntagare och följ en rad steg för att nå det numret. Det första steget är en minskning av ränta så långt som ett våning på 2 procent; den andra förlänger lånets löptid upp till 40 år. Om den månatliga betalningen fortfarande ligger över 31 procentenivån, kan långivaren sedan uppskjuta huvudmannen eller förlåta en del av lånet.