Innehållsförteckning:
Att placera ett värde på ett kommersiellt fastighetsinköp är nyckeln till att göra framtida vinster och undvika potentiella förluster. Investerare behöver ett enkelt men korrekt sätt att bestämma både det aktuella priset och den framtida intjäningspotentialen för det önskade kommersiella fastighetsinköpet. Det finns tre metoder som, om de används tillsammans, kommer att ge en tillförlitlig siffra att erbjuda som antingen en försäljnings eller ett köpeskill.
Steg
Jämför de senaste försäljningspriserna för liknande byggnader i samma område. Detta är direkt jämförelsemetoden. Tidigare var jämförelsesalget den enda domänen för bedömare. Idag är den här informationen lätt att hitta tack vare den senaste populariteten hos webbplatser för jämförelse av Internet-egendom (se Resurser). Information om dessa webbplatser tas upp från ett antal källor, inklusive läns offentliga register och listor över tidigare försäljning. Dessa siffror bör ses som uppskattningar. Fastighetsvärden kan förändras på grund av renoveringar, grannskapsförhållanden och den tid det tar att uppdatera offentliga poster.
Steg
Använd metoden Cost Approach för att ge både köparen och säljaren en uppfattning om ett fastighetsvärde baserat på ersättningskostnaden för eventuella markförbättringar. Sådana förbättringar inkluderar byggnader, landskapsarkitektur och parkeringsplatser. Använd denna metod endast i samband med andra utvärderingsmetoder. Köpare och säljare som bara använder den här metoden kommer att möta eventuella felaktigheter baserat på byggnadernas och omgivande land.
Steg
Använd Gross Rent Multiplikatorn. Det är ett mer exakt och användbart verktyg för att bestämma kommersiella fastighetsvärden. Information som behövs för att utföra denna beräkning inkluderar den årliga brutto hyresintäkten multiplicerad med det antal år som köparen anser att det tar att betala för inköpet. I matematiska termer är formeln följande: Värde = Brutto hyresintäkter x Brutto hyresmultiplikator. Till exempel skulle en fastighet som genererar 100 000 dollar i brutto hyresintäkter varje år, multiplicerat med en innehavsperiod på 10 år, placera värdet på fastigheten till 1 miljon dollar. Att använda denna metod är inte särskilt bra för lediga lägenheter och / eller kontor på grund av hur lång tid det tar att hitta nya hyresgäster. Investerare bör bygga in minst en 5% ledighetsfaktor i sina beräkningar.
Steg
Inkludera Cap Rate-metoden för att bestämma värdet. Uttryckt i procent beräknas denna metod genom att ta netto rörelseresultat och dela upp det i fastigheten. Netto rörelseresultat (NOI) är totalinkomst minus lediga tjänster och kostnader. Till exempel, om NOI på en fastighet är $ 50 000 per år och jämförbara cap priser är 5%, kan fastigheten värderas till 1 miljon dollar.