Innehållsförteckning:
Avkastning är en annan term för avkastningen. Till exempel är avkastningen på en obligation den nominella eller kupongräntan dividerad med inköpspriset. I kommersiella fastighetsinvesteringar är skuldavkastning ett mått på risken i ett lån och har ersatt den tidigare värdet av lånebeloppet.
Låneförhållande
Tidigare beräknade långivare det belopp de var beredda att låna ut som en procentandel av egenskapens värde. Före 2000 var den typiska låneförhållandet 70 procent, så en bostad värderad till 1 miljon dollar kunde locka upp ett lån på upp till 700 000 dollar. Under perioden 2003-2007 ökade konkurrensen från obligationsinvesterare som letade efter goda kommersiella fastighetsinvesteringar upplåningen till högst 82 procent och fastighetspriserna steg betydligt. När värdet av fastigheten började falla, skyldade låntagarna mer än deras egenskaper var värda, en situation som kallas negativt kapital.
Rörelseresultat
Netto rörelseintäkter för en kommersiell egendom är den bruttoinkomst som tas emot från fastigheten varje år minus rörelsekostnader. Bruttoinkomst omfattar all inkomst från fastigheten, såsom hyresintäkter, parkeringsavgifter och kvitton från automater. I rörelsekostnader ingår inte några investeringar eller ränta vid köp av fastigheten utan omfattar försäkringar, reparationer, underhåll och verktyg. En fastighetens NOI motsvarar företagets nettoresultat och är en viktig faktor i viktiga investeringar.
Skuldtjänst Däckförhållande
Skuldtjänstens täckningsgrad mäter i vilken utsträckning intäkter från fastigheten täcker rörelsekostnader och hypotekslån. För att beräkna det, dela in rörelseresultatet med de totala hypotekslånen för året. Ett resultat av 1 är rasten jämnt, och de flesta långivare kräver en minsta skuldsättningsgrad på 1,1 för kommersiella lån och så hög som 1,3. I praktiken betyder detta att om hypotekskostnaden för en fastighet totalt 300 000 dollar per år måste NOI vara minst 330 000 dollar och helst 390 000 USD.
Skuldavkastningsgrad
Skuldsättningsgrad och skuldsättningsgrad har blivit de viktigaste faktorer som kommersiella hypotekslånsgivare anser när de bestämmer om de ska investera i en fastighet. Avkastningsgraden visar NOI i procent av det totala lånebeloppet, så ett lån på 10 miljoner dollar och ett NOI på 1 miljon dollar ger en skuldränta på 10 miljoner dividerat med 1 miljon eller 10 procent. Ju högre skuldräntan desto mer attraktiv investering för långivaren. De flesta hypotekslån ställer en lägsta avkastning på 10 procent, men vissa insisterar på 11 eller 12 procent på en volatil marknad.