Vad är en Estoppel brev från en Homeowners Association?

Du behöver sannolikt ett estoppelbrev när du köper eller säljer en bostadsrättsenhet eller ett hus som är föremål för en bostadsrättsförening, allmänt känd som en HOA. En köpare och hypotekslån vill veta om en säljare betalar utestående saldot till HOA så att kostnaderna kan betalas vid stängning. En säljare vill veta det exakta beloppet han kommer att skylda vid stängning när han säljer eller betalar ut ett inteckning. Estoppel-bokstäver är bindande uttalanden som hindrar HOA från senare tillbakadragande av fakta eller om motstridiga uppgifter.

Estoppel-bokstäver för bostadsföreningar och HOAs är också kända som estoppel-certifikat. Kredit: VYG / iStock / Getty Images

Förhindra misinformation

HOA kan öka avgifter, införa särskilda bedömningar och hålla husejare ansvariga för obetalda avgifter. En köpare som överväger ett hem inom en HOA har rätt till sådan information, eftersom den kan påverka hemets önskemål eller överkomlighet. Köpare, säljare och hypotekslån kan antingen begära estoppelbrev eller estoppelcertifikat från HOA innan de stängs. HOA kan ta ut en avgift för att utfärda brevet. Avgiften är beroende av statliga lagar som reglerar HOAs och enskilda föreningar. Vem betalar estoppel-brevavgiften beror på köpare och säljareförhandlingar.

Exponering obehöriga åtgärder

HOA estoppel bokstäver avslöjar också när husägare har brutit mot en förenings regler, kända som förbund, villkor och restriktioner - CC & Rs - och stadgar. HOA-restriktioner begränsar ofta konstruktion och förändringar av condo enheter eller ensamstående partier. Överträdelser och påföljder för obehöriga förbättringar av en egendom visas på estoppelbrevet. Köparen och köparens hypotekslån kan sedan se längre ut i frågan, ta reda på om det har blivit löst och om böter har betalats och kan se till att hemmet uppfyller HOA riktlinjer innan stängningen.

Estoppel Letter Requirements

Det finns ingen kedjemall för estoppel-bokstäver. Informationen som lämnas på ett brev varierar mellan staten och HOA, med vissa föreningar som kräver mer detaljerad information i brev än andra. I Florida måste exempelvis ett brev innehålla en HOA-officer eller en auktoriserad agentsignatur, värderingsbeloppet och eventuella pengar som betalas till HOA. Språk i Kalifornien estoppel bokstäver varierar mycket, enligt Davis-Stirling.com, en juridisk resurs webbplats för California HOAs. Estoppel-bokstäver kan innehålla en exakt avgiftsgräns för bokstäver, till exempel $ 250, eller helt enkelt ange att avgiften inte bör överstiga föreningens "rimliga kostnad".

Estoppel Letters Vs. HOA-certifikat

En köpares hypotekslån kan kräva en egen version av estoppelbrevet, vilket kan innebära mer information än föreningsbrevets brev erbjuder. För att skydda sina egna ekonomiska intressen kan långivare begära ett HOA-certifikat, vilket inkluderar detaljer såsom hur mycket HOA-reserver, hushållsbrottsräntor, andelen icke-ockuperade enheter i utvecklingen och eventuella eller otillfredsställda bedömningar mot HOA. Denna information hjälper långivaren att avgöra huruvida HOA är finansiellt sund.